Pessoas Físicas e Empresas

A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2024 inauguram um novo modelo de tributação sobre o consumo no Brasil, com importantes reflexos sobre diversos setores econômicos — inclusive o de locação de imóveis, que sempre ocupou uma posição peculiar no sistema tributário nacional.

As alterações representam uma profunda reestruturação do sistema tributário brasileiro. A principal mudança está na criação de dois tributos que substituem cinco tributos atuais, acompanhada de novas regras de apuração, alíquotas e regimes diferenciados.

A nova sistemática visa simplificar a tributação sobre o consumo, substituindo tributos complexos e cumulativos por um modelo mais moderno, baseado no princípio do crédito financeiro. No entanto, essa transição traz desafios e ajustes, além de um aumento de tributação para as atividades de aluguéis de imóveis.

Com a Emenda Constitucional 132/2023, criou-se dois novos tributos do tipo IVA — o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — e mais um imposto seletivo, o IS, que substituirão vários tributos existentes hoje que oneram as operações das empresas: ICMS, PIS, COFINS, ISS, IPI e parte do IOF (IOF seguros).

Para as empresas que atuam com locação de bens imóveis próprios ou de terceiros, os efeitos dessas mudanças exigem atenção e planejamento.

Vejamos o que mudará, e os principais impactos tributários:

1. Fim dos Tributos Atuais e Criação de Novos Impostos

A reforma unifica cinco tributos sobre o consumo:
PIS, Cofins, IPI (federais), ICMS (estadual) e ISS (municipal).

Eles serão substituídos por três novos tributos:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): substitui o ICMS e o ISS.

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): substitui PIS e Cofins.

• IS (Imposto Seletivo): será cobrado no lugar do IPI.

O IBS e a CBS seguirão o modelo de IVA (Imposto sobre Valor Agregado), com tributação no destino (local de consumo), crédito amplo ao longo da cadeia e alíquota uniforme para todos os setores — exceto em casos específicos previstos na Constituição, dentre os quais está o setor de locação de imóveis.

2. Redução da Guerra Fiscal e Maior Transparência

Com a unificação dos tributos e a cobrança no destino, a guerra fiscal entre estados e municípios tende a diminuir.
Isso deve trazer mais previsibilidade e segurança jurídica, além de um sistema tributário mais transparente, o que beneficia empresários que atuam de forma regular.

3. Transição e Período de Adaptação

A transição será gradual:

• CBS começa a ser cobrada em 2026, com alíquota teste de 0,9%;

• IBS será introduzido em 2027, com alíquota de 0,1%;

• A unificação completa ocorrerá até 2033, quando os tributos antigos serão totalmente extintos.

Durante esse período, coexistirão regimes antigos e novos, exigindo atenção redobrada quanto à gestão tributária, sistemas de faturamento e apuração de créditos.

As empresas do setor precisarão investir em adequações contábeis e tecnológicas, especialmente no que diz respeito à escrituração detalhada e à correta apropriação de créditos.

Esse período será fundamental para que o setor se adapte, reorganize sua estrutura tributária e possa avaliar os impactos reais das mudanças.

4. Alíquota e Impacto no Custo Tributário

Atualmente, os locadores de imóveis — pessoas físicas ou jurídicas — não recolhem ICMS nem ISS sobre os valores dos aluguéis, já que o STF entende que locação não é serviço.

• Locadores pessoas físicas: recolhem apenas Imposto de Renda.

• Empresas: recolhem IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Com a reforma tributária, a atividade de locação de imóveis estará sujeita à incidência do IBS e da CBS — ou seja, vem mais imposto pela frente.

Estimativas indicam que a alíquota-padrão somada de IBS e CBS pode chegar a 28%, representando um aumento expressivo para as empresas que hoje operam com carga efetiva entre 11,33% e 14,53% no regime de Lucro Presumido.

A parte de IRPJ/CSLL, que corresponde a cerca de 7,68% a 10,88% da receita bruta com aluguéis, será mantida.
Já o PIS e a COFINS (3,65%) serão substituídos por IBS e CBS.

Ponto positivo:
A reforma trouxe um regime especial para a atividade, com redução de alíquota do IBS/CBS para 30% da alíquota padrão (ou seja, cerca de 8,4%), além da possibilidade de tomar créditos em aquisições de bens e serviços.

Com isso, a nova carga tributária total ficará entre 16,08% e 19,28% da receita com aluguéis.

Outro benefício: haverá um redutor de R$600,00 (limitado à base de cálculo) por bem imóvel locado, desde que seja de uso residencial.

Importante:
As empresas locadoras passarão a ser obrigadas a emitir documentos fiscais, o que hoje não é exigido.

5. Impactos para Locadores Pessoas Físicas

As pessoas físicas que hoje recolhem apenas IR sobre os aluguéis também poderão ser afetadas.

De acordo com a LC 214/2024, passarão a ser contribuintes do IBS e CBS se, no ano calendário anterior:

• A receita com locações ultrapassar R$ 240.000; e

• Houver locação de mais de 3 imóveis distintos.

Além disso, será contribuinte no próprio ano calendário se a receita com locações exceder em 20% o limite de R$ 240.000.

Considerações Finais

Embora a reforma traga avanços importantes em termos de simplificação e transparência, também introduz implicações práticas relevantes, com aumento de tributação.

As mudanças e os impactos são significativos e exigem análise individualizada, sendo que o planejamento tributário pode determinar a continuidade e viabilidade das operações no setor.

O momento para se preparar é agora — não apenas quando o novo sistema entrar em vigor.

Em caso de dúvidas, ou querendo realizar uma simulação ou estimativa, contate nosso time de especialistas.

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