O cenário tributário brasileiro em março de 2026 marca, de fato, o início de uma das mais profundas transformações da história econômica do país. A promulgação da Emenda Constitucional 132 de 2023 inaugurou o novo modelo de tributação sobre o consumo, baseado no IVA dual — composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Entretanto, ao contrário de interpretações precipitadas que circulam no mercado, este momento não representa uma ruptura imediata na tributação da locação imobiliária, mas sim o início de um processo de transição gradual que se estenderá até a plena implementação do novo sistema a partir de 2027.

2026: o verdadeiro papel do “ano de transição”

A partir de 1º de janeiro de 2026, iniciou-se formalmente a fase de transição para o IBS e a CBS. Contudo, essa etapa possui características muito específicas:

• não há cobrança efetiva dos novos tributos sobre locações
• não há obrigatoriedade geral nova de emissão de nota fiscal para aluguel
• os sistemas ainda estão em desenvolvimento
• as regras operacionais seguem em regulamentação

A atuação da Receita Federal do Brasil está concentrada na construção da infraestrutura que permitirá a plena operação do sistema a partir de 2027.

A natureza jurídica do aluguel permanece inalterada em 2026

Permanece válido o entendimento do Supremo Tribunal Federal:

• locação não é prestação de serviço
• trata-se de cessão de uso (obrigação de dar)

Na prática:

• não incide ISS
• não há incidência efetiva de IBS/CBS em 2026

Holding patrimonial: o que muda agora

Para holdings, o cenário ainda é de continuidade:

• tributação segue no IRPJ/CSLL
• sem nova obrigação nacional de nota fiscal para locação

A emissão de nota pode ocorrer:

• por exigência municipal
• por contrato com cliente
• por prática contábil

👉 Mas não existe obrigação geral nova criada pela reforma em 2026

Pessoa física: permanece no modelo tradicional

• Carnê-Leão continua obrigatório
• sem emissão obrigatória de nota fiscal
• sem enquadramento automático no IBS/CBS

👉 Não existem critérios oficiais como faturamento mínimo ou número de imóveis em vigor

Como deve funcionar a emissão de notas na Reforma Tributária (cenário real em 2026)

Aqui está o ponto mais importante que o mercado está tentando antecipar.

1. Ainda não existe obrigatoriedade nova para aluguel em 2026

Em março de 2026:

• não há exigência nacional de emissão de nota fiscal para locação
• especialmente para pessoa física
• e nem de forma automática para holdings

👉 Ou seja: quem não emitia nota antes, em regra, continua sem obrigatoriedade agora

O modelo futuro: padrão nacional unificado

A reforma prevê a criação de um sistema nacional de documentos fiscais integrado ao IBS e CBS.

Esse modelo deve envolver:

• padronização nacional da NFS-e
• possível centralização em ambiente nacional
• integração com dados financeiros e contratuais

👉 Esse ambiente tende a evoluir a partir do atual padrão nacional da NFS-e

Portal nacional: o que já existe hoje

Hoje já existe o chamado padrão nacional da NFS-e, coordenado por entidades públicas e pela Receita Federal do Brasil.

Mas atenção:

• nem todos os municípios estão plenamente integrados
• não há obrigatoriedade universal
• o uso depende da legislação municipal atual

👉 O sistema ainda está em evolução e será base para o modelo futuro do IBS/CBS

Como será a emissão no futuro (tendência realista)

Com base na estrutura da reforma, a tendência é que:

• a emissão seja digital e integrada
• vinculada à operação econômica
• conectada ao pagamento (no futuro, com split payment)

Possivelmente:

• via sistema nacional
• ou sistemas integrados homologados

Mas isso ainda depende de regulamentação detalhada

Prazo do fisco: o que é fato em 2026

O cronograma oficial da reforma estabelece:

• 2026: fase de transição e testes
• 2027: início da cobrança efetiva

👉 O fisco não estabeleceu prazo geral em 2026 obrigando emissão de nota para locação

O que existe é:

• período de adaptação
• desenvolvimento de sistemas
• regulamentações em andamento

⚠️ Importante: o que NÃO existe hoje

• prazo obrigatório para emissão de NF de aluguel em 2026
• penalidade automática por não emitir nota nesse contexto
• obrigação via portal nacional para locação
• sistema operacional completo do IBS/CBS

Split payment: impacto futuro no fluxo de caixa

O split payment é uma inovação relevante, mas:

• ainda não está em operação para locação
• não afeta recebimentos em 2026

👉 Deve impactar fortemente a partir de 2027+

Aluguéis de temporada

Permanece a regra atual:

• locação pura → aluguel
• locação com serviço → pode virar serviço (ISS)

Sem aplicação prática de IBS/CBS em 2026

O que fazer agora (estratégia prática)

Mesmo sem obrigação imediata, 2026 exige preparação:

✔ Revisar contratos

• prever repasse de tributos futuros

✔ Organizar estrutura

• holding vs pessoa física

✔ Padronizar controles

• receitas, contratos, recebimentos

✔ Acompanhar regulamentação

• esse é o ponto mais crítico

2026 é o ano da preparação inteligente

A narrativa de que já existe uma “nova sistemática obrigatória de notas fiscais para aluguel” em 2026 não reflete a realidade.

O que existe é:

• uma reforma estrutural já aprovada
• um sistema em construção
• um mercado em fase de adaptação

A locação imobiliária ainda não foi totalmente absorvida pelo novo modelo de consumo, mas inevitavelmente será impactada nos próximos anos.

A Organização Contábil Abreu posiciona-se como parceira estratégica para navegar por essas complexidades, oferecendo suporte técnico especializado para assegurar a conformidade legal, otimizar a carga tributária e garantir o máximo aproveitamento das novas regras fiscais para 2026.

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