O que Mudou com a Reforma Tributária para Locadores de Imóveis

A Reforma Tributária do Consumo, instituída pela Lei Complementar nº 214/2025 e complementada pela LC 227/2026, representa a maior transformação do sistema tributário brasileiro em décadas. Para o setor imobiliário, a mudança é especialmente relevante: pela primeira vez na história do país, as receitas de locação de imóveis passam a ser fato gerador de tributos sobre o consumo — o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Historicamente, o aluguel de imóveis não era considerado “prestação de serviço” para fins do ISS municipal, de modo que proprietários e empresas locadoras viviam à margem da documentação fiscal eletrônica. Com as novas regras, essa realidade muda completamente: a locação de imóveis passa a exigir a emissão da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) pelo Portal Nacional, independentemente de o município ter aderido ao sistema nacional ou não.

A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025, publicada em 19 de novembro de 2025, formalizou os novos leiautes, criou o grupo “IBSCBS” no XML da nota fiscal e estabeleceu códigos específicos dentro do grupo “99” para formalizar todas as operações com bens imóveis. Em seguida, a NT 007/2026 detalhou a tributação de locação de imóveis como fato gerador do IBS e da CBS, fixando códigos específicos de serviço na NFS-e nacional.

Atenção: A partir de 1º de agosto de 2026, o preenchimento incorreto ou a omissão de campos no Portal Nacional da NFS-e pode resultar em rejeição automática do lote de notas ou notificações do Comitê Gestor para retificação.

Quem é Obrigado a Emitir a NFS-e de Locação

Pessoa Jurídica (PJ)

Para as empresas, a regra é clara e não admite exceções: toda Pessoa Jurídica que aufira receita de locação de imóveis — seja uma holding patrimonial, uma imobiliária, uma empresa de administração de bens ou qualquer outra PJ que explore aluguéis — é contribuinte do IBS e da CBS. Não há faixa de isenção, limite de faturamento ou número mínimo de imóveis. A tributação incide sobre a receita da operação, e a emissão da NFS-e com os novos códigos é obrigatória para todas as operações, independentemente do valor do aluguel.

Empresas enquadradas no Lucro Real ou Lucro Presumido devem estar especialmente atentas: será necessário adaptar os processos de emissão de documentos fiscais, o controle de créditos e a apuração dos novos tributos. Recibos, faturas e contratos simples não substituem mais a NFS-e para fins legais e fiscais no novo sistema.

Pessoa Física (PF)

Para as pessoas físicas, o enquadramento como “contribuinte profissional” segue critérios objetivos fixados nos artigos 251 e 253 da LC 214/2025 (com alterações da LC 227/2026). A PF será considerada contribuinte regular do IBS e da CBS se, no ano-calendário anterior, cumprir dois requisitos de forma cumulativa: possuir quatro ou mais imóveis destinados à locação (ou seja, mais de três imóveis simultaneamente alugados) e auferir receita bruta anual superior a R$ 240.000,00 com as locações.

O Decreto 12.955/2026, que regulamentou a CBS, e a Resolução CGIBS 6/2026, que tratou do IBS, publicados em 30 de abril de 2026, confirmaram que o enquadramento da pessoa física exige sempre o preenchimento cumulativo dos dois requisitos — afastando a interpretação de que o limite de receita poderia funcionar de forma isolada como gatilho automático.

Há também um critério mensal de acompanhamento: caso a receita de aluguel de uma pessoa física ultrapasse R$ 48.000,00 em um único mês, o enquadramento como contribuinte poderá ser alterado já no mês subsequente. Além disso, a partir de julho de 2026, a PF enquadrada como contribuinte deverá obter inscrição no CNPJ exclusivamente para fins de apuração tributária — sem que isso a transforme formalmente em pessoa jurídica.

Mesmo quando a Pessoa Física não se enquadra como contribuinte do IBS/CBS, a emissão da NFS-e poderá ser exigida para fins de registro e transparência fiscal. Consulte seu contador para verificar sua situação específica.

Canais Oficiais de Emissão

A emissão da NFS-e de locação de imóveis deve ser feita exclusivamente pelo Portal Nacional da NFS-e do Governo Federal, acessível em www.nfse.gov.br. O sistema foi construído para funcionar de forma padronizada e centralizada, garantindo que todas as notas emitidas alimentem diretamente os sistemas de transição do IBS e da CBS.

As empresas locadoras e os locadores pessoas físicas enquadrados como contribuintes dispõem de duas formas principais de acesso ao sistema. A primeira é pelo Emissor Web e Mobile, no qual o acesso é feito diretamente pelo Portal Nacional, com login via conta Gov.br (Selo Prata ou Ouro) ou certificado digital da empresa (e-CNPJ). A segunda opção é a Integração via API, indicada para empresas com alto volume de contratos de locação, que podem integrar seus sistemas de gestão (ERP) diretamente à API nacional para automatizar as emissões em larga escala. A emissão em todos os casos deve ser realizada utilizando a modalidade de Emissão Completa.

Um ponto relevante trazido pela reforma é que a autorização para emitir pelo Portal Nacional independe de o município do contribuinte ter aderido ao sistema. Isso resolve uma lacuna histórica e garante que nenhum locador fique sem canais de formalização em razão de pendências do município de domicílio fiscal.

Passo a Passo: Cadastro e Configuração no Portal Nacional

Antes de emitir a primeira nota fiscal de locação, é necessário realizar o cadastro inicial da empresa locadora na plataforma nacional. O processo serve para vincular o CNPJ da empresa ao sistema e configurar as preferências de emissão.

Acesso e Login

Acesse o Portal de Gestão da NFS-e Nacional em www.nfse.gov.br. Clique em “Entrar com Gov.br” e utilize o Certificado Digital (e-CNPJ) da empresa ou o login Gov.br com Selo Prata ou Ouro. No primeiro acesso, o sistema solicitará o preenchimento dos dados cadastrais da empresa, como e-mail e telefone de contato.

Configuração do Emissor

Após o login, acesse o menu Configurações (ícone de engrenagem) e marque a opção de preenchimento pelo Emissor Completo. No campo de vinculação municipal, o sistema identificará automaticamente o domicílio fiscal da empresa com base no CNPJ cadastrado na Receita Federal. Esta configuração é essencial para que o Portal associe corretamente as informações tributárias ao município de competência.

Passo a Passo: Emissão da Nota Fiscal de Locação

Com o perfil configurado, o processo de emissão é feito pelo ícone de “Emissão Completa”. O preenchimento é organizado em abas sequenciais, conforme descrito a seguir.

Aba 1 – Dados Iniciais e Datas

No campo Data de Competência, informe o mês e o ano de referência da cobrança do aluguel. A Série e o Número da nota serão gerados automaticamente pelo sistema em sequência nacional. No campo Regime Especial de Tributação, selecione “Não” ou “Nenhum”, pois a locação de imóveis não sofre incidência do antigo ISS municipal — ela passa a ser tributada pelo novo IBS e pela CBS no âmbito da Reforma Tributária.

Aba 2 – Prestador e Tomador

Os dados da empresa locadora (prestador) já estarão preenchidos automaticamente com as informações do CNPJ. No campo do Tomador, informe o CPF ou CNPJ do locatário (inquilino); o sistema buscará os dados cadastrais de forma automática. É recomendável preencher também o campo de e-mail do locatário para que a nota seja enviada diretamente a ele ao final da emissão.

Aba 3 – Serviço Prestado

No campo Local da Prestação, informe o município onde o imóvel alugado está fisicamente localizado — isso é fundamental para o correto direcionamento do IBS estadual e municipal (princípio do destino adotado pela Reforma Tributária). No campo Código de Serviço (NBS), selecione o código 99.03.01 para Locação de Bens Imóveis em geral. Para locação de imóvel residencial, o código NBS específico é 1.1002.10.00; para imóvel não residencial (comercial), utilize o código 1.1002.20.00.

Na Descrição do Serviço, preencha de forma clara e completa, incluindo o endereço do imóvel, o número do contrato e o período de competência. Um exemplo adequado seria: “Locação do imóvel comercial situado na Rua XYZ, nº 123, referente ao mês de competência MM/AAAA, conforme Contrato de Locação nº 123.”

Aba 4 – Valores e Tributos (Lucro Presumido)

No campo Valor do Serviço, informe o valor exato do aluguel do mês. Não inclua taxas de condomínio ou IPTU caso sejam repasses — esses valores só compõem a base de cálculo quando cobrados conjuntamente no boleto do aluguel.

Para os Tributos Federais tradicionais (PIS/COFINS), selecione o regime Cumulativo e informe 0,65% para o PIS e 3,00% para a COFINS. Se a empresa estiver no Lucro Real, as alíquotas e a forma de apuração são diferentes; neste caso, consulte seu contador para o preenchimento correto.

No campo de Descontos e Deduções, se o imóvel for residencial, utilize este campo para aplicar o Redutor Social da Reforma Tributária — uma dedução fixa de R$ 600,00 sobre a base tributável por imóvel alugado ao mês. Se o imóvel for de natureza comercial, este campo deve ficar zerado, pois não há redutor social para locações não residenciais.

Para as Retenções na Fonte: caso o inquilino seja Pessoa Jurídica, marque os campos de retenção (IRRF, PIS, COFINS, CSLL) apenas quando houver previsão contratual e obrigatoriedade legal. Se o locatário for Pessoa Física, selecione “Não há retenções”.

Para o IBS e a CBS no período de transição de 2026, informe a alíquota de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. Essas alíquotas são de caráter simbólico e meramente informativo durante 2026 — o recolhimento efetivo dos novos tributos começa em 2027, quando as alíquotas definitivas entram em vigor.

Aba 5 – Finalização

Antes de emitir, clique em “Visualizar Nota” para conferir todos os valores, o CNPJ do inquilino e as descrições preenchidas. Após a conferência, clique em “Emitir”. O sistema gerará o arquivo XML e o arquivo PDF (DANFSE) para download, enviando também uma cópia automática para o e-mail do inquilino cadastrado.

Campos Específicos do IBS e da CBS na NFS-e

A partir de agosto de 2026, o Portal Nacional da NFS-e passa a contar com validações mais rigorosas para os campos relativos ao IBS e à CBS. Para as empresas de locação de imóveis, o XML da nota e a tela de preenchimento exigem o envio detalhado de um grupo específico de campos informativos. Conhecê-los é essencial para evitar rejeições automáticas na transmissão do lote de notas.

Grupo de Classificação Tributária

O campo Código de Classificação Tributária (cClassTribIBSCBS) está relacionado ao enquadramento da operação. Para locação por empresa enquadrada no Lucro Presumido, no regime normal de alíquotas de teste, o código padrão é 000001, que indica uma operação tributada integralmente pelo IBS e CBS no regime padrão.

Já o Código de Situação Tributária (CST) indica o comportamento do imposto. Para locação comercial sem benefício de redução, utiliza-se o CST 000 (Operação tributada integralmente com alíquota regular). Para locações residenciais de longo prazo, que têm direito à redução de alíquota de 70% prevista no artigo 261 da LC 214/2025, o CST a ser utilizado é o 020 (Operação tributada com alíquota reduzida), combinado com o cClassTribIBSCBS de código 200029 ou similar, conforme a tabela oficial do Comitê Gestor.

Base de Cálculo e Deduções

O campo vBCIBSCBS (Valor da Base de Cálculo do IBS/CBS) corresponde ao valor cheio do aluguel do mês, após aplicação das deduções permitidas. O campo vCalcDedRedIBSCBS (Deduções e Reduções de Base) é necessário quando o imóvel for residencial, permitindo aplicar o percentual de redução ou o Redutor Social previsto na Reforma Tributária. Para imóveis comerciais, este campo permanece zerado.

Dados de Localização e Identificação do Imóvel

O campo de Inscrição Imobiliária Municipal ou CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) deve ser preenchido com o número do IPTU do imóvel alugado. O campo Município de Destino exige o Código IBGE do município onde o imóvel está fisicamente localizado, para garantir o correto direcionamento do IBS municipal e estadual com base no princípio do destino adotado pela Reforma Tributária. A omissão desses campos após o prazo de adequação de 1º de agosto de 2026 pode causar rejeições na transmissão ou notificações do Comitê Gestor para retificação.

Alíquotas, Redutor de 70% e Calendário da Transição

O ano de 2026 é considerado um período de testes pela Reforma Tributária: as alíquotas do IBS (0,1%) e da CBS (0,9%) são simbólicas e não geram recolhimento efetivo. O objetivo é permitir que empresas e contadores testem integrações, revisem regras de cálculo e corrijam inconsistências antes da implementação plena.

A partir de janeiro de 2027, as alíquotas definitivas da Reforma Tributária entram em vigor de forma gradual. Para o setor de locação de imóveis, a legislação prevê um redutor de alíquota de 70% sobre os novos tributos, previsto no artigo 261 da LC 214/2025. Considerando a alíquota básica estimada da Reforma em 26,5%, a carga tributária efetiva do IBS e da CBS para locações deverá ficar em torno de 7,95% a 8,4% sobre a receita de aluguel, dependendo do tipo de contrato e das deduções aplicáveis.

Para locações residenciais, há ainda o benefício adicional do Redutor Social, uma dedução fixa de R$ 600,00 por imóvel alugado ao mês, que reduz diretamente a base de cálculo dos novos tributos. É importante destacar que o IBS e a CBS são cobrados por fora do valor do contrato de aluguel da pessoa jurídica — o locador emite a nota fiscal e recolhe os tributos, podendo absorver ou repassar esse custo ao inquilino dependendo da negociação comercial.

Diferencial para locatários PJ: quando o locador é uma Pessoa Jurídica contribuinte do IBS/CBS e emite a NFS-e corretamente, o inquilino pessoa jurídica tem direito a se creditar do IBS e da CBS pagos no aluguel, abatendo esses valores de seus débitos tributários. Esse crédito não existe nas locações feitas por Pessoa Física não enquadrada como contribuinte — o que reforça a preferência do mercado corporativo por locadores estruturados.

Exemplos Práticos de Preenchimento

Exemplo 1: Aluguel Residencial com Redutor Social

Imagine um imóvel residencial com aluguel mensal de R$ 3.500,00, incluindo IPTU e condomínio cobrados diretamente pelo proprietário no valor de R$ 500,00. Por ser residencial, aplica-se também o Redutor Social de R$ 600,00.

O cálculo parte do Valor da Operação de R$ 3.500,00. Após o abatimento das despesas permitidas (IPTU e condomínio de R$ 500,00), obtém-se R$ 3.000,00. Aplicando o Redutor Social residencial de R$ 600,00, a Base de Cálculo Final do IBS/CBS chega a R$ 2.400,00. Com as alíquotas de teste de 2026, a CBS calculada será de R$ 2.400,00 × 0,9% = R$ 21,60, e o IBS calculado será de R$ 2.400,00 × 0,1% = R$ 2,40.

No preenchimento do Portal, os campos ficarão assim: Código NBS 1.1002.10.00 (Locação de Imóvel Residencial), Valor do Serviço R$ 3.500,00, Deduções e Reduções (vCalcDedRedIBSCBS) R$ 1.100,00 (soma dos R$ 500,00 de taxas com o Redutor Social de R$ 600,00), Base de Cálculo (vBCIBSCBS) R$ 2.400,00, Alíquota CBS (pCBS) 0,9 e Alíquota IBS (pIBS) 0,1.

Exemplo 2: Aluguel Comercial sem Redutor Social

Para um imóvel comercial com aluguel de R$ 10.000,00 e despesas de IPTU e condomínio de R$ 1.200,00, o cálculo não contempla o Redutor Social, pois imóveis comerciais não têm esse benefício. O Valor da Operação é de R$ 10.000,00, com abatimento das despesas permitidas de R$ 1.200,00, resultando em uma Base de Cálculo Final de R$ 8.800,00. A CBS calculada será de R$ 8.800,00 × 0,9% = R$ 79,20, e o IBS de R$ 8.800,00 × 0,1% = R$ 8,80.

No preenchimento do Portal, os campos serão: Código NBS 1.1002.20.00 (Locação de Imóvel Não Residencial), Valor do Serviço R$ 10.000,00, Deduções e Reduções (vCalcDedRedIBSCBS) R$ 1.200,00 (apenas as despesas de propriedade repassadas), Base de Cálculo (vBCIBSCBS) R$ 8.800,00, Alíquota CBS (pCBS) 0,9 e Alíquota IBS (pIBS) 0,1. O CST para essa operação é 000 e o cClassTribIBSCBS é 000001.

Planejamento Tributário: Holding Patrimonial x Pessoa Física

A Reforma Tributária torna ainda mais evidente a diferença de tratamento tributário entre o locador pessoa física e a holding patrimonial (empresa constituída para administrar imóveis). Estudos publicados após a regulamentação do IBS e da CBS em abril de 2026 mostram que, em 2027 e 2028, enquanto a pessoa física locadora enquadrada como contribuinte do IBS/CBS poderá suportar uma tributação total de até 29,33% sobre a receita de aluguel (IRPF de até 27,5% mais aproximadamente 1,83% de IBS/CBS), a pessoa jurídica enquadrada no Lucro Presumido recolherá de 9,51% a 12,71% sobre a mesma base.

Em uma receita de aluguel de R$ 100.000,00 por mês, essa diferença pode representar uma economia mensal de até R$ 19.000,00 em favor da estrutura societária. A holding patrimonial também apresenta vantagem operacional: já opera com CNPJ e emite documentos fiscais, tornando a transição para o novo sistema significativamente mais simples do que a adequação exigida da pessoa física.

Além da carga tributária, há outro diferencial importante: o imóvel locado por pessoa jurídica gera crédito de IBS e CBS para o locatário corporativo, o que torna a holding locadora mais atrativa no mercado de locações comerciais. O imóvel locado por pessoa física somente gera crédito ao inquilino nos anos em que o locador estiver formalmente enquadrado como contribuinte — criando uma instabilidade que pode desestimular contratos de longo prazo com locadores não organizados em pessoa jurídica.

Este conteúdo é de natureza informativa e não substitui a orientação individualizada de um contador especializado. Cada empresa tem características próprias que devem ser avaliadas antes de qualquer decisão fiscal ou societária.

Prepare-se Agora para Evitar Penalidades

A obrigatoriedade da NFS-e nacional para locadores de imóveis não é uma perspectiva futura — é uma realidade em curso. As empresas locadoras e os locadores pessoas físicas enquadrados como contribuintes do IBS/CBS já devem estar adaptando seus sistemas de emissão, revisando contratos, atualizando cadastros no Portal Nacional e treinando suas equipes administrativas.

O período de testes de 2026 é uma oportunidade única para validar processos, corrigir inconsistências e garantir que todos os campos do novo leiaute sejam preenchidos corretamente — sem o risco de penalidades financeiras que existirão a partir de 2027. Escritórios de contabilidade e departamentos fiscais que dominarem as regras da NT 005/2025 e da NT 007/2026 agora terão uma vantagem competitiva real na orientação de clientes do setor imobiliário.

A Organização Contábil Abreu está à disposição para orientar sua empresa em todo o processo de adequação: desde o cadastro no Portal Nacional da NFS-e até o planejamento tributário considerando as novas alíquotas definitivas que entram em vigor em 2027.

Organização Contábil Abreu S/S Ltda – EPP
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